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中国房地产大黑洞：高房价暴利与宪法不容

中国网  2015-06-26 09:02

[摘要] 这些年来，在民生和经济政治矛盾集中、社会和舆论反响极大的房地产领域的舆论场上，很少听到有人以“宪法意识”，来重新反思和审视评判“民怨沸腾”的房地产市场和备受诟病的住房政策。是现今的房地产市场的政策法规和住房供应模式，都是依宪依法执政的产物、完全无懈可击吗？

这些年来，在民生和经济政治矛盾集中、社会和舆论反响极大的房地产领域的舆论场上，很少听到有人以“宪法意识”，来重新反思和审视评判“民怨沸腾”的房地产市场和备受诟病的住房政策。是现今的房地产市场的政策法规和住房供应模式，都是依宪依法执政的产物、完全无懈可击吗？不仅市场证明绝非如此，而且其所带来的尖锐的社会矛盾，也使人们越来越怀疑，现今的房地产市场和住房政策，是不是和社会主义公有制的宪法和法律的要求越走越远？现在，到了我们必须用宪法的意识，对此进行基本的制度破析的时候了。

今年以来，尽管从中央到地方，从顶层到基层，各级政府在房地产市场上的种种救市动作不断，但以高房价为特征的开发商所垄断的楼市，已经很难再现2008年救市政策出台后所带来的“爆发效应”。不断被输入“政策鸡血”的市场，不仅没有再次“雄起”，而且还像泄了气的皮球一般，一路疲软不振。

新公布的某性指数研究机构的数据显示：刚刚过去的11月，100个城市新建住宅均价（10589元/平方米）的环比、同比再次双双下跌。与去年同期相比，这100个城市住宅均价与下跌了1.57%，跌幅较上月扩大1.05个百分点。其中，三亚等跌幅较大的城市有10个城市，跌幅高达10%—18%。而从面上来看，在这100个城市中，住宅价格同比下跌已高达有82个，较上月又增加了4个。这就是说，超过八成城市房价已降回到一年前水平。

具有讽刺意味的是，与过去的房地产市场调控越调越涨形成尖锐对比的是，这波的房价下降，恰恰是发生在从上到下各级政府对房地产市场的再次救市之后。虽然“吸取”了08年的救市的教训，这次中央和地方政府不再用“救市”二字，但是其扶持的力度，可谓是有过之而无不及。

但让某些人感到”意外和不爽“的是，2008年暴热的救市政策，到了2014年，甚至在一些地方政府亲自”赤膊上阵“充当购房超级大户后，开发商的房地产市场依然抑制不住下滑之势。就连房地产的一些业内大腕，也不对看好今后的市场走势。潘石屹认为“降息不一定能救市房地产下滑大势未改变”。包括一些著名企业在内，不少房产商纷纷试水众筹房产等变相合作建房等多种模式，试图通过模式创新打破市场的僵局。

任意买卖土地使用权，是开发商模式违反宪法本质的特征

当我们的房地产市场和住房供应模式走进死胡同之时，也就到了对其体系进行全面破析的时候了。尤其是应该用“宪法意识”，对其政策和法规进行彻底的制度破解。

房地产的问题，说到底还是一个土地的问题。没有土地，任何再有本事的开发商，就只能幻想空中楼阁；土地的位置不是市场所需，房子和品牌做得再漂亮的开发商，也难以把住房推销出去。如把北京的SOHO建到新疆沙漠中去，不要说卖每平米数万元的高价，就是送给别人也不会有人去住。所以说，房地产的商品价值，根本上还是由土地决定的；买房其实就是买地。在日本，房地产价格的主要标志，就是各个地方公示的不同地价。有些地方的地价，已经占到房价的七八成以上。

弄懂了房地产的核心在“地产”后，我们就知道该从土地的属性、权利和利益的关系入手，来分析评判现今的房地产制度和住房供应模式。还是让我们先看看宪法这方面是如何说的。

我国现今开发商主导的房地产模式，主要发生在城市。国家宪法第十条，对此有专门的规制：“城市的土地属于国家所有”。“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”

很多习惯于现有高价房地产模式的市民，也许看了宪法第十条后会“大惊失色”：原来我们花了多少年全部家庭收入才换来使用权的土地，竟然不是政府和开发商，而是我们自己的。确实，宪法对城市的土地，至少从“根本大法”上从以下几点作了非常明确的规范：

首先，“城市的土地属于国家所有”。也就是说，从所有权上严格规定城市的土地不是任何地方政府、房地产公司和权贵个人的，而是明明白白的”全民所有“。每一位市民，都是自己城市土地的主人和所有者，至少该市的市民具有合法、合理享有土地使用的基本权利，。这点，也是作为公有制社会主义国家的基本制度保障。

这就告诉我们，从宪法的角度来说，每个公民都应该享有属于他的那块“生存之地”，市民也应该像农民那样，有一块属于自己的“宅基地”。只要市民均等的使用城市土地，不多占多拿，不搞特殊化，不占有城市好的土地资源，就不应该向政府交纳“土地使用费”（土地出让金）。对每一个只享受城市平均土地资源的市民来说，他所需要承担的，主要是城市建设和发展的费用。这一点也不是新买房人独有的义务，而是所有拥有城市房产的公民都应承担的共同义务。

其次，无论是政府、公司还是个人，“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这告诫人们，任何买卖和侵占土地，无论是所有权还是使用权，都是违反宪法这部“治国安邦总章程”的。

我们前面已经知道，商品房的买卖，与其说是买房，不如说是买地。而在现有的开发商房地产模式中，本质的特征就是倒卖土地的使用权。在一些权贵和政策制定者的眼里，似乎宪法虽然规定了“土地不可以买卖“，但土地使用权的转让却可以肆意的抬价倒卖，获取暴利。这是对宪法本质大的歪曲。在一个不允许土地买卖的宪法体制下，怎么可能允许土地使用权的倒卖？更何况，宪法规定的土地使用权的转让，要“依照法律的规定”。请问，在当今的中国法律体系中，有哪一条法律法规允许开发商违反宪法的本意和规定，借助商品房的买卖，可在土地使用权转让中，赚取百分之几十、甚至百分之几百的超额暴利。更何况，开发商暴利剥削的对象，还是土地“名分上的主人”。

有人对问罪土地使用权的买卖也许会大惑不解，目前这种司空见惯的现象怎么会在违宪违法之列？前几年发生在南京和上海的两个案例，也许会使人对此有更透彻了解。

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