[摘要] 年初，不少房企将今年定义为“去库存年”。然而3月底开始，楼盘的“大卖”、“热销”接踵而至，开发商库存压力得以缓解，同时也激发了其对土地储备的渴求。不过，经过楼市起伏，开发商对库存的认知也更细化，细分客群、细分板块，拿地也更有针对性，保证手中库存长期具有市场竞争力是企业投标考虑的重点之一。
年初，不少房企将今年定义为“去库存年”。然而3月底开始，楼盘的“大卖”、“热销”接踵而至，开发商库存压力得以缓解，同时也激发了其对土地储备的渴求。不过，经过楼市起伏，开发商对库存的认知也更细化，细分客群、细分板块，拿地也更有针对性，保证手中库存长期具有市场竞争力是企业投标考虑的重点之一。
楼市仍处“去库存”阶段
上半年，楼市库存去化速度明显，库存快速下降有目共睹。但在库存下降的同时，房地产投资增速也一直持续下降，楼市依旧处于“去库存”的阶段。
昨天，国家统计局公布2015年上半年房地产开发和销售情况。2015年1-6月份，房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%(扣除价格因素实际增长5.7%)，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个百分点。
对此，德佑链家研究部总监陆骑麟表示：尽管上半年政策利好频繁，但开发商仍然保持相对谨慎的开发速度。与此同时，今年土地供应方的供地计划大幅减少，各方原因的叠加导致了房企拿地量的明显减少。
也有分析人士认为，房企放缓拿地开发的节奏，一方面是因为市场库存压力依旧存在;另一方面，在市场成交回暖的同时，面对政策效应的递减、市场需求的释放速度等问题，开发商不得不全盘考虑。业内人士指出：面对现有库存情况，开发商或更愿意通过“价格”来调节市场快慢。
不过，对于当下的库存一些开发商还是信心较足。上海一些房企营销负责人表示，今年上半年的去化量已经赶超去年全年。只是，房企面对涨价依然相对谨慎，在目前的市场背景下，如因价格导致产品滞销反倒得不偿失。
优质地块依然不愁卖
对一些房企而言，尽管去库存压力较大，但依旧对优势板块、优质地块“虎视眈眈”。
上半年，上海土地市场成交虽然较去年下半年有所下降，但也亮点频出。房企对于热点地块的争夺，显示出其市场信心的恢复。
相关数据显示，今年上半年沪住宅用地的成交楼板价创下了2010年以来半年度的历史高值。不仅如此，今年土地市场热点较为集中，首当其冲的便是闸北大宁板块。
以上海闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块为例，该地块由华润华发联合体以87.95亿元拿下，成为上半年上海市场成交总价和成交楼板价高的地块。
优质地块吸引开发商扎堆且不惜重金布局是上半年闸北土地市场的共性。事实上，上海中心区域土地市场一直炙手可热。来自DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部的分析认为，上海核心城区土地供应日益稀缺，成交溢价率触底反弹。
开发商的积极布局正是因为其库存中市中心优质地块储备较低，而市中心区域可供出让的土地也日趋减少，其稀缺价值显而易见。业内人士认为，优质地块拥有快速去化、快速回笼资金的特性，看似投资不菲，但实际回报也较高。
板块存量分化或持续
不仅去库存仍是楼市的关键，实际上，在市场回暖之际，库存的分化明显。
同策咨询研究部分析师许之静指出，上海中心区域在二季度存量去化速度明显加快。市中心一些板块甚至出现“供不应求”的局面，不少新开楼盘“开盘即热销”。尽管有大宁金茂府、华侨城苏河湾、绿洲雅宾利等项目集中推盘，但市场对优势板块的产品需求依然旺盛。下半年，上述项目或还有阶段性推盘，但从需求支撑、土地稀缺性等因素考量，板块库存压力并不大。
与市中心形成明显反差的是，外环外诸多区域的库存依旧有较大去化压力，其中包括嘉定、青浦、临港等区域。该类区域或板块大盘居多，房企扎堆，产品定位较为趋近，从而导致去化速度放缓。
同时，外环外区域库存形势或将保持在高位——考虑到拿地成本等因素，不少房企进军上海的“站”，往往集中于该类区域，既是试水也是打造品牌知名度。近期碧桂园就在上海嘉定拿地，打响其进军上海的枪。由此可见，未来区域内的竞争压力及库存压力依旧明显。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
