[摘要] 地产板块大变局之下，房企业绩严重分化，一部分房企举步维艰挣扎在盈亏分界线上，另一部分房企则风生水起赚得盆满钵溢，二者的典型代表分别是华联控股和苏宁环球。
华联控股今年4月30日发布中期业绩预告显示，公司预计上半年亏损1500万元~2000万元，同比下降1296%~1694%。公司解释称，业绩下滑主要因为公司在建房地产项目在报告期内未开始销售。
从亏损额度来看，华联控股还不是惨的。业绩预告显示，一些房企上半年亏损额过亿，如嘉凯城(000918,股吧)和中航地产。
上述业绩表现极端的公司中，未见地产龙头“招保万金”身影。它们的业绩表现如何？从目前情况看，四大地产公司中只有保利地产公布了业绩快报，万科A、招商地产和金地集团则守口如瓶，迟迟未透露中报业绩状况。
保利地产7月9日发布的业绩快报显示，上半年公司营业收入为425亿元，同比增长25.00%；净利润为50亿元，同比增长31%。公司称，业绩增长的主要原因是房地产项目竣工和结算面积增加。
从市场信息来看，万科A的业绩也有望继续增长。近期，研究 发布的《2015年上半年房企销售业绩排行榜》显示，万科以1080亿元的销售额雄踞榜首，恒大、绿地、保利、中海、万达、碧桂园等紧随其后，销售额均超过500亿元，几大房产“巨头”表现依然强势。
根据北京万科总经理刘肖6月30日向全体员工发出的公开信，该公司上半年实现了103亿元销售，同比增长10%。利润则提升了50%，回款率达到92%。由此或可管窥万科上半年业绩表现。
部分房企濒临资不抵债
比业绩亏损更为糟糕的是，一些房企的现金流几近枯竭，公司正在步入资不抵债（资产负债率超过100%）的深渊。
从上市房企新一期（今年一季报或中报数据,根据新一期财报得出）的资产负债率来看，当前有4家公司的资产负债率在90%以上，分别为珠江控股、实达集团、京投银泰和鲁商置业。
其中，珠江控股今年一季度末的资产负债率已高达102%。截至一季度末，公司资产总额为15.38亿元，负债总额则已达15.76亿元。
近年来，公司资产负债率不断攀升，从2010年的64%一路上升至2014年底的98.8%。其经营业绩则在盈亏线之间挣扎。2010年~2014年，公司净利润出现三次亏损，两次盈利，但净利润均在千万元左右，与公司十几亿元的负债相比显得微不足道。
为了改善难看的财报，珠江控股绞尽脑汁。在前期牛市行情中，该公司进行了大笔减持套利，其在2015年2月减持775万股西南证券股票，这笔减持所得让珠江控股2015年一季度的净利润由亏损5502万元变成盈利6994万元。
整体而言，上市房企的资产负债率近年来居高不下。《 者报》根据Wind数据统计，2012年~2014年，142家上市房企的平均资产负债率在62%左右的高位徘徊。
市场上一般认为，房地产行业由于前期 较大、项目开发周期较长，资产负债率相对较高。但是，房地产业资产负债率的正常范围应在60%~70%之间。若负债比例过高，则企业经营将面临一定的风险。
目前，已有逾四成房企的资产负债率超过70%的警戒线。
对一家公司而言，高企的资产负债率意味着较高的财务风险，当公司的现金流不足时，可能无法及时偿债，由此可能造成资金链断裂，极端情况下，将会导致公司破产。因此，那些经营业绩较差、现金流不足的高负债企业，将有可能成为资金链断裂的先例。
随着今年央行降息以及宽松政策的实施，二季度商品房市场有所回暖，这在短期内缓解了部分房企的偿债压力。但高负债房企的警报仍未解除。
一些秉持低负债策略的房企，其面临的风险则小得多。与大部分房企资产负债率在60%以上相比，有十余家房企的资产负债率维持在30%以下，3家企业的资产负债率甚至在个位数水平，这在高负债的房地产行业内堪称异类。这3家公司是：海德股份、廊坊发展、天宸股份。
其中，海德股份的资产负债率仅有4%。该公司8月初发布的中报显示，上半年实现营业收入937.36万元，同比增长422%；实现净利润1427万元，同比增长125%。海德股份解释称，公司业绩大幅度增长的主要原因是公司收取桐城市人民 资金占用费；原控股子公司安徽海德城市建设有限公司清算完毕，给公司带来较大的 。
一线城市成避风港
同处地产行业，为何上市公司业绩呈现冰火两重天的格局？这除了与公司管理层的经营水平相关外，地域因素也举足轻重。从今年中报业绩表现良好的企业来看，其业务多集中于北上广深等一线城市，业绩较差的企业则多处于二三线城市。
一线城市房价的上涨为前述企业提供了有效支撑。上半年，在央行降准降息、地方 放宽公积金政策等利好因素的推动下，一线城市房价呈爆发性增长态势，中原地产统计数据显示，上半年深圳房价涨幅高达22.3%，上海达6.6%，北京、广州分别上涨4.7%和3.9%。
其中，一线城市二季度回暖迹象明显。以深圳为例，统计局数据显示，1月深圳市新建住宅价格环比上涨0.3%，2月上涨0.2%，3月上涨0.7%，但自4月以来，涨幅骤增，4~6月环比分别上涨1.8%、6.7%、7.2%。
京沪深房价的上涨令相关企业直接受益。在今年上半年业绩预告增幅大的10家企业中，有7家来自于这三大城市。其中，在房价涨幅猛的深圳，相关企业天健集团和深振业A上半年净利润有望增长4倍以上。
天健集团业绩预告显示,受今年上半年广州天健上城阳光花园达到收入结转条件的推动,公司上半年实现净利润2.2亿元~2.3亿元,同比增长543%~572%。
对于一线城市楼市的火热，国家统计局新闻发言人盛来运表示，这主要来自城市的集聚效应带来的巨大需求：二季度以来，房地产市场 也好、价格也好、销售也好，情况比较好的还是一线城市和少数的二线城市，因为这些城市中间刚需和改善性需求都比较旺盛，所以房地产表现更积极一些。
业内人士分析，北京楼市的火热与通州被明确为北京 副 有很大关系。而深圳楼市的 上涨，则受到产业结构、自贸区前景以及 需求增加等多重因素的推动。
一个典型的样本是，作为地处一线城市深圳的企业，上半年预计亏损上千万的华联控股得到王亚伟的关注。该公司的公告显示，今年7月30日，公司迎来王亚伟旗下千合资本、平安资产、清水源、天弘基金、前海人寿等14家机构调研。
兴业证券7月31日发布研报表示，在杭州、深圳市场回暖明显的情况下，预计公司销售将显著受益。兴业证券测算当前公司RNAV(重估净资产）为8.9元，股价具有极高的安全边际。但截至8月5日，该公司股价为7.39元，动态市盈率（TTM)超过300倍。
京津冀一体化带来新契机
在地产行业的变局中，京津冀一体化的不断升温给相关区域内上市公司带来新契机。
在北京通州将成为 的消息确定后，通州房价已经达到炙手可热的地步，连与之相邻的河北燕郊的房价也出现 的现象。
7月底传来的北京和张家口联手成功申报2022年冬奥会的消息，则再给这一区域锦上添花。
据财政部测算，京津冀一体化未来6年需要投入42万亿元。多家机构认为，这将给房地产、建材、交运、环保等方面带来确定性 机会。
二级市场上，今年以来，京津冀一体化概念股频频出现在两市涨停榜上。
根据《 者报》研究部统计，目前注册地在京津冀三地的企业有28家，其中北京19家、天津6家、河北3家。多数公司的业务集中在京津冀区域。其中一半企业已发布中报或业绩预告。中关村、华业资本、金融街、泛海控股等业绩有望。
国泰君安认为，从中国房地产市场的分区域角度来看，一二三四线城市中，看好中国一线城市都市圈的未来发展。中国的都市圈发展尚处于起步阶段，尤其是可能有 大力支持的京津冀都市圈，将可能是中国房地产市场的朝阳区域。
具体到上市公司，国泰君安认为京津冀一体化受益的核心区域排序为：通州、廊坊、保定、天津、唐山。按土地储备等来综合考虑受益标的排序为：华夏幸福、荣盛发展、中国武夷、华业资本、三友化工等。
在当前炙手可热的通州板块，国泰君安看好华业资本，因为该公司二级开发土地储备有167万平方米，超半数位于通州；通州还有一级开发建筑面积48万平方米。此外，公司发展战略拓展医疗，新领域未来发展 。
华业资本8月6日收盘价为12.88元，尽管市盈率已高达71倍，多家机构还是给出了30元左右的目标价。
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