这个时候大家好像又觉得700多万到900多万在南山也没什么选的，又开始关注它的优点：低密大社区，得房率也还不错。地段虽然还是觉得略有点偏，但好像比赤湾还是好不少，也还可以。
观山海这个盘本身的素质并不差，价格就是个市场价，不能说便宜，但也不算贵。这也是为什么大家在开盘前如此期待的原因。
去年第一波开盘开发商定价拉差比较大，所以去化率没有想象的那么好，同时佣金给的也不高，那市场上就难免有一些唱衰的声音。
到了今年，第一佣金确实是给高了，再就是真正要买房的朋友发现好像也没什么能选的，这个时候又回过头来买入，所以大家买房还是要看项目的基本面，或者说看供求关系。
红山华府单看价格还是挺有优势，堪称深高北最低上车门槛！不足之处就是体量有点小。最近几年入市的几个带深高北学区的项目，地块都比较小，体量不大。且户型一个比一个小，丰富了深高北学区的户型大小不同面积，给预算偏低又比较看中学校的家长入场机会。
从单价上来看，深业上城学府是性价比最高的，比红山华府便宜了三四千块钱。深业上城学府更便宜，因其是在市场最激烈、行情最差的时候入市。从上车门槛来看红山华府是最低的，最小面积有60多平的两房，上车门槛低了几十万。
不过红山华府跟其它新盘对比价格也还可以，毕竟在片区里它已经没有深高北学区的对标新盘了，而且数量不多，就一百来套；另外今年龙华新盘供应断崖式萎缩，当下整个红山和北站，只有红山华府和中洲迎玺三期有新品！
商品房的逻辑是商品，商品的价格看供求关系。我一直强调说大家要关注供求关系，并且关注未来卖出时间点的供求关系，这样就能推导出哪些项目和户型的安全垫更高。
上面一直在强调去库存，目前深圳新房库存只有3万套，其中还有一大半是不好卖的，所以好项目就更少了，这也是为什么KFS越来越装。
去年每一个板块都好几个项目互相卷价格，今年每个板块你会发现大多数只有一个盘，没什么竞争对手。
都说妈湾供应量大，现在除了紫荆府也没有别的盘，福田基本只有环湾城，观山海也没什么对标盘，深高北只有红山华府，北站只有迎玺，就连鹏城云筑这个盘，周边后续还不少供应呢，但当下只有他，也开始装起来了，这就是去库存稳价格的策略。
经常有人问深圳有没有止跌回稳？什么时候放开限购？包括说最近又出了拆迁给房票的事，这些都只是手段。
回到最顶层就两个逻辑，大的导向是止跌回稳，这里说的是稳，或者稳中小进；第二个就是持续的分化，分化现在还只是开始不是结束，未来市场归市场，保障归保障，好的更好，差的很难翻身。
所以当下深圳买房大家还是回到自己的实际需求和现金流上面来，控制好预算，别太激进也别太悲观，经历了这几年的调整，深圳的房子也回到了该有的价格上面来了。
未来很难高歌猛进，但随着gdp增长，适当的提升也还是有的。
观山海明天开盘，明天红山华府开放样板，想去现场选房或看样板间的朋友，加助理微信安排，我们有专业的房产老师一对一深度咨询，提供梳理规划、推荐/带看/砍价等服务！
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深房臻选2025-03-29 17:21:59来自北京市
