[摘要] 房屋租赁引起的纠纷不但令租客头疼，房东也常常苦不堪言。在租房的过程中常出现各种纠纷，本期说事释法栏目精选了我市法院近期审理的2起涉及房屋租赁纠纷的案例，希望能对出租人和承租人有所启示。
房屋租赁引起的纠纷不但令租客头疼，房东也常常苦不堪言。在租房的过程中常出现各种纠纷，本期说事释法栏目精选了我市法院近期审理的2起涉及房屋租赁纠纷的案例，希望能对出租人和承租人有所启示。
房子影响使用 租客可要求减租
2013年5月16日，原告戴某某、被告郑某某通过中介方签订《房地产租赁经纪合同》，约定原告将五四路某大厦某单元出租给被告作办公使用。租期自2013年5月17日至2016年5月16日。月租金年为3200元/月，第二年为3300元/月，第三年为3400元/月。房租每月16日前支付，支付租金要支付滞纳金。任何一方如需提前终止本契约，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金。
合同签订后，被告向原告交纳了6400元租赁押金并对诉争屋进行了拆除推拉门等简单装修。2014年9月12日左右，被告发现诉争租赁屋漏水，遂通知原告前来维修。
原告安排工人于9月27日前后将房屋维修完毕。但地板漏水导致了一些墙壁存在斑驳、墙面脱落的情况，双方以手机短信的形式协商解决未果，后被告以此为由拒绝交纳2014年10月、11月的租金。
2015年1月21日，被告以短信方式通知原告下个月被告不再承租诉争屋，租赁到2015年2月16日。自2015年2月16日起，被告未向原告交纳房租并搬离诉争屋。但原告不同意解除合同并拒绝返还被告交纳的租赁押金。
原被告双方于2015年4月28日办理了房屋设备、钥匙等交接手续，被告交还了房卡，并将拆除的抽油烟机寄放至中介处并通知原告前来领取。诉争房屋2015年2月到4月的物业费及电公摊费系原告自行交纳。之后，原告向法院起诉。
2015年7月10日，经原告申请，法院委托福建某评估公司对修复费用进行评估，报告估计修复价格为2450元。
鼓楼区法院经审理认为，原、被告签订的《房地产租赁经纪合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告提前一个月通知原告解除租赁合同，符合双方的约定，故被告应向原告支付租金至2015年2月16日，此外还要向原告支付一个月的租金3300元，作为违约赔偿金。
2015年2月16日起，被告即搬离诉争房屋并要求原告办理交接手续，故其不应承担2015年2月16日之后的租金。因诉争屋漏水需要维修，影响了对租赁物的使用，故原告应相应减少维修期间的租金。
诉争屋维修完毕后，虽然墙面存在一些瑕疵，但不至于完全影响被告使用，且被告亦未向原告提出解除合同，故被告仍应向原告支付2014年10月、11月的租金。综上，被告应向原告支付租金共计4950元(3300元×2-1650元)。因被告并非故意不交纳2014年10月、11月的租金，且在此期间内一直积极与原告协调诉争屋漏水的问题，故对原告要求被告支付违约金的诉请，法院不予支持。
被告未提供证据证明其装修经过原告同意，故应赔偿房屋装修的修复费用2450元。
租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
从方便经济的角度出发，原告本应采用要求被告恢复原状的方式，但原告坚持要求被告赔偿修复费用，故该鉴定费用应由原告自行承担。
法院判决确认原告戴某某与被告郑某某签订的《房地产租赁经纪合同》已解除;被告应向原告戴某某支付其所欠的租金4950元;被告向原告支付违约赔偿金3300元;向原告支付装修修复费用;同时判决戴某某返还租赁押金6400元。
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